Immobilienbewertung: Methoden, Einflussfaktoren und ihre Bedeutung für den Markt
22.01.2025
Immobilienbewertung ist wichtig. Sie spielt für praktisch alle Teilnehmer am Immobilienmarkt eine grosse Rolle. Sei es bei der Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer, sei es bei der Versicherung und Besteuerung von Immobilien, sei es beim strategischen Management von grossen Gebäudeparks und Immobilienportfolios.
Es gibt mehrere Methoden der Immobilienbewertung. Dabei kann grob unterschieden werden zwischen Sachwert und Marktwert bzw. zwischen Einzelimmobilien und Immobilienportfolios. Die Methodenvielfalt ist berechtigt, weil es viele unterschiedliche Perspektiven gibt, nach denen Immobilien bewertet werden können. Der Wert einer Immobilie wird durch viele Faktoren beeinflusst, darunter vor allem die Lage.
Neuerdings spielen auch Kriterien wie Nachhaltigkeit eine immer wichtigere Rolle. Das gilt allem für professionelle Immobilieneigentümer, wie die öffentliche Hand, Unternehmen und Investoren. Einzelimmobilien oder Immobilienportfolios, die gewissen Nachhaltigkeitsstandards nicht erfüllen, können drastisch an Wert verlieren. Dann spricht man von «stranded assets»
Was ist eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung dient dazu, den aktuellen Wert einer oder mehrerer Immobilien auf der Grundlage verschiedener Einflussfaktoren und Bewertungsmethoden zu ermitteln. Informationen über den aktuellen Wert einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios, also eines Gebäudeparks mit mehr als einer Liegenschaft, sind für unterschiedliche Stakeholder von Bedeutung. Für Käufer und Verkäufer ist eine möglichst präzise Bewertung wichtig, um eine für beide Seiten faire Transaktion sicherzustellen. Banken und Finanzdienstleister benötigen Immobilienbewertungen, um Risiken bei der Vergabe von Krediten abzuschätzen. Für Eigentümer spielen steuerliche und versicherungstechnische Aspekte eine Rolle, weswegen sie Immobilienbewertungen durchführen. Professionelle Immobilieninvestoren legen grossen Wert auf eine gute Rendite. Sie nutzen Immobilienbewertungen für die Entwicklung von spezifischen Objektstrategien, mit denen sie die Wirtschaftlichkeit ihrer Assets steigern können. Immobilieneigentümer der öffentlichen Hand, oder solche, die ihre Immobilien gewerblich nutzen, benötigen Informationen aus Immobilienbewertungen, um ihren Gebäudepark strategisch, das heisst langfristig und werterhaltend managen zu können. Je nach Perspektive werden unterschiedliche Gruppen von Stakeholdern unterschiedliche Bewertungsmethoden nachfragen.
Die Wichtigkeit einer Immobilienbewertung?
Immobilienbewertungen helfen, Unsicherheiten zu reduzieren und dienen dadurch als Grundlage für fundierte Entscheidungen. Die hinreichend genaue Ermittlung des Immobilienwertes ist entscheidend, um wirtschaftlich tragfähige Entscheidungen über Kauf- oder Verkauf oder über die Sanierung und Entwicklung von Immobilien treffen zu können. Ebenso fallen bei jeder Immobilie bzw. in jedem Immobilienportfolio periodische Investitionen in den Werterhalt, also in die Instandsetzung und in die Instandhaltung, an. Diese Investitionen können nur dann sinnvoll, also strategisch, geplant werden, wenn zuverlässige Informationen über den Wert der Liegenschaften vorliegen.
Methoden der Immobilienbewertung
Objekt einer Immobilienbewertung ist stets das einzelne Objekt. Dennoch kann es sinnvoll sein, bei der Bewertung zwischen der Bewertung einer Einzelimmobilie und der Bewertung mehrerer Liegenschaften, die in Form eines Immobilienportfolios zusammen verwaltet werden, zu unterscheiden. Bei der Einzelimmobilienbewertung steht die individuelle Immobilie im Vordergrund. Hierbei werden Lage, Zustand, Grösse und Nutzung der Immobilie im Detail untersucht, um deren spezifischen Marktwert zu ermitteln. Im Gegensatz dazu erfordert die Bewertung von Immobilienportfolios eine Betrachtung mehrerer Objekte als Einheit. Zwar gibt es keine spezifische Methode nur für Immobilienportfolios. Oft ist aber sinnvoll oder gar erforderlich, mehrere von einzelnen Objekten zusammen als Immobilienportfolio zu betrachten. Für gewerbliche Eigentümer oder professionelle Investoren, die an der Gesamtperformance eines Immobilienportfolios interessiert sind, liegt der Fokus nämlich weniger auf einzelnen Objekten, sondern auf den Erträgen und der Wertentwicklung des gesamten Immobilienbestands. Dies erfordert mitunter spezifische Bewertungsmethoden. In Zukunft werden neue Kriterien, wie beispielsweise Nachhaltigkeit, als Kriterium zunehmend an Gewicht gewinnen.
Es gibt eine Reihe von Bewertungsmethoden, die sich in ihren Ansätzen und Anwendungsbereichen voneinander zum Teil erheblich unterscheiden. Je nach der Zielsetzung, die der Immobilienbewertung zugrunde liegt, kommen andere Bewertungsmethoden zum Einsatz. Alle Immobilienbewertungsmethoden haben ihre Berechtigung.
Die Wahl der Methode hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab. Grundsätzlich lässt sich zwischen Sachwert (auch Realwert oder Substanzwert) und Marktwert (auch Verkehrswert) unterscheiden. Der Sachwert bezeichnet den materiellen Wert einer Immobilie. Der dafür verwendete Ansatz berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie und den aktuellen Zustand der Bausubstanz. Der Sachwert kann auch als Wiederbeschaffungswert der Immobilie verstanden werden. Er bildet häufig die Grundlage für die Versicherung einer Immobilie. Ein Verfahren zu Ermittlung des Sachwertes ist das Realwertverfahren.
Im Gegensatz zum Sachwert basiert der Marktwert (auch Verkehrswert genannt) auf den tatsächlichen Marktbedingungen. Er spiegelt den Preis wider, den eine Immobilie unter normalen Umständen auf dem freien Markt erzielen würde. Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, die Hedonistische Bewertung oder die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode).
Methoden zur Ermittlung des Sachwertes (Realwertes)
Real- oder Sachwertmethode
Die Basis der Realwertmethode bildet die Annahme, dass ein Käufer oder eine Käuferin nicht mehr Geld für eine Immobilie bezahlen würde, als es kosten würde, diese heutzutage neu zu bauen. Substanzwert oder Sachwert sind gleichbedeutende Bezeichnungen. Der Realwert bzw. Substanz- oder Sachwert entspricht also denjenigen Kosten, die man für den Neubau des Hauses heute aufwenden müsste. Er setzt sich zusammen aus Bauwert, abzüglich der Wertminderungen, und dem Landwert. Wertminderungen können technisch (z.B. aufgrund Alters oder von Schäden) oder wirtschaftlich (z.B. reduziertes Nutzungspotenzial, veraltete Bautechniken) begründet sein. Auch Gebäude, die gewisse Nachhaltigkeitsstandards nicht erfüllen, können Wertminderungen erfahren. Grundsätzlich kann diese Realwertmethode für alle Immobilien angewendet werden. Da jedoch nicht der potenzielle Ertrag, sondern die Substanz der Liegenschaft im Vordergrund steht, eignet sich dieses Verfahren am ehesten für nicht-ertragsorientierte Immobilien. Dies sind beispielsweise selbst-genutzte Einfamilienhäuser. Die Realwertmethode wird aber auch zur Bewertung von Gewerbe-, Industrie- und Spezialliegenschaften eingesetzt oder für Liegenschaften, für die es keine Referenzwerte gibt.
Methoden zur Ermittlung des Marktwertes (Verkehrswertes)
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eines der gebräuchlichsten Verfahren, insbesondere für Wohnimmobilien. Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der gleichen Region und ähnlicher Merkmale wie Grösse, Baujahr und Zustand ermittelt. Es setzt jedoch einen gut entwickelten Immobilienmarkt mit vielen Vergleichsdaten voraus. Beim Vergleichswertverfahren spielen die Herstellkosten keine Rolle. Stattdessen werden die Vergleichspreise von Immobilien herangezogen, die aufgrund ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Liegen keine direkten Vergleiche vor, wie etwa eine benachbarte Liegenschaft, die erst kürzlich verkauft wurde, kommt das «indirekte» Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Auch beim indirekten Vergleichswertverfahren wird die Immobilie verglichen. Aber der Vergleich gründet sich nicht auf einer konkreten Immobilie in der Nachbarschaft, sondern auf Datensätze. Der Vorteil der Vergleichswertmethode ist, dass die Marktlage und die tatsächlich erzielten Kaufpreise in die Immobilienbewertung einbezogen werden. Der Nachteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es nicht anwendbar ist, wenn Vergleichsdaten fehlen, was zum Beispiel bei sehr individuellen Objekten oft der Fall ist.
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren setzt sich der Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Bei dem Ertragswertverfahren steht der erwartete Ertrag, also die Rendite der Immobilie oder des Immobilienportfolios, im Vordergrund. Der Ertragswert wird auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen ermittelt. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten. Dabei werden die zukünftigen Gewinne mit einem Abzinsungsfaktor gemindert. Das bedeutet, dass Mieterträge, die in der Zukunft anfallen, geringer bewertet werden als die Mieterträge aus dem laufenden Wirtschaftsjahr. Der Bodenwert spiegelt den Wert des unbebauten Grundstücks wider. Er lässt sich aus Referenzwerten von anderen Grundstücken berechnen. Der Gebäudeertragswert beinhaltet somit den gesamten Ertrag, den der Immobilienbesitzer mit dem Haus, der Wohnung oder den Gewerbeflächen erzielen kann. Die Ertragswertmethode ist eines der am häufigsten verwendeten Bewertungsverfahren. Es wird oftmals für steuerliche Bewertungen angewendet, wie zum Beispiel für die Ermittlung der Erbschaftssteuer. Das Ertragswertverfahren wird vor allem für renditeorientierte Immobilien wie Mietshäuser oder Gewerbeobjekte eingesetzt. Der Vorteil des Ertragswertverfahrens ist, dass durch die niedrigere Bewertung weit in der Zukunft anfallenden Erträge die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung berücksichtigt wird. Der Nachteil ist, dass der dabei anzusetzende Abzinsungsfaktor langfristig nicht sicher prognostiziert werden kann und Veränderungen in dem Bereich die Bewertungen stark beeinflussen können.
Hedonische Bewertung
Die hedonische Bewertungsmethode ist eine computergestützte Bewertungstechnik, die auf statistischen Modellen basiert. Sie wird vor allem in Märkten mit grossen Datenmengen angewendet. Die hedonische Bewertungsmethode wurde vor gut 25 Jahren vom Immobiliendienstleister Wüest Partner gemeinsam mit der Schweizer Grossbank UBS entwickelt. Die Datengrundlage basiert in der Schweiz auf aktuell mehr als 20. 000 Käufen und Verkäufen pro Jahr. Bei der hedonischen Methode werden die Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte anhand ihrer Eigenschaften betrachtet. Ausschlaggebend dabei sind Parameter wie Lage, Steuerfuss, Fläche des Grundstücks, Alter, Gebäudezustand und weitere Qualitätsmerkmale des Objekts. Die Methode berücksichtigt darüber hinaus wirtschaftliche Daten und Informationen zu Marktentwicklungen, um den Wert der Immobilie zu prognostizieren. Im Prinzip handelt es sich bei der hedonischen Schätzung um eine Spielart des Vergleichswertverfahrens. Der Unterschied ist, dass erheblich mehr Datenpunkte in den Vergleich einfliessen. Die hedonische Schätzung funktioniert gut bei Standardliegenschaften mit einer hohen Vergleichbarkeit. Als Nachteil der hedonischen Methode gilt, dass die spezifischen Eigenschaften sehr individueller Immobilien nicht abgebildet werden können.
Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode)
Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) ist eine international anerkannte Methode zur Bewertung von Objekten. Sie wird häufig zur Bewertung von grossen Gewerbeimmobilien herangezogen. Auch bei Immobilienportfolios, in denen viele einzelne Liegenschaften gebündelt sind, lässt sie sich anwenden. Hierbei wird der zukünftige Cashflow, also der Geldfluss, der mit der Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraumes generiert wird, geschätzt und auf den heutigen Wert abgezinst. Das heisst, je weiter die Erträge in der Zukunft liegen, desto geringer werden diese bei der Wertermittlung gewichtet. Die DCF-Methode eignet sich besonders für Investoren, die langfristig Erträge und Marktentwicklungen im Auge behalten, da sie zukünftige Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungssätze berücksichtigt. Durch die Abzinsung zukünftiger Cashflows mit dem Diskontierungssatz ermöglicht die DCF-Methode für Immobilien eine genauere Bewertung des Risikos einer Investition. Dieser Aspekt ist für professionelle Immobilieninvestoren und Portfoliomanager im Finanzbereich von Bedeutung, da er die Vergleichbarkeit mit anderen Assetklassen ermöglicht.
Stratus-Methode
Die Stratus-Methode wurde vor 37 Jahren in der Schweiz entwickelt und kombiniert Elemente aus dem Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren. Sie wird vor allem bei komplexen Objekten und auch Immobilienportfolios angewendet, die sehr heterogen aufgebaut sind. Die Stratus-Methode wird von professionellen Immobilieneigentümern eingesetzt, die ihr Immobilienportfolio strategisch steuern wollen. Das können Immobilieneigentümer der öffentlichen Hand sein, wie Städte, solche die anspruchsvolle Nutzungsbedürfnisse haben, wie Krankenhäuser und Hochschulen, oder Unternehmen, für die ihr Gebäudebestand ein Produktionsfaktor darstellt, der effizient genutzt und werterhaltend gemanagt werden soll. Bei der Stratus-Methode wird auf Basis von einigen wenigen Stammdaten und einer Bewertung des baulichen Zustands einzelner Bauteile des jeweiligen Objektes der tatsächliche Zustandswert der Immobilie ermittelt. Der Wert des Bodens fliesst in die Berechnung nicht ein. Stratus unterteilt das Gebäude für die Erfassung und Bewertung in so genannte Bauteile, also Rohbau, Dach, Fenster usw. und ermittelt für jedes Bauteil den aktuellen Zustand. Massgeblich für die Bewertung ist somit der tatsächliche Zustand eines Bauteils, nicht das tatsächliche Alter. Die Stratus-Methode kann für einzelne Objekte anhand ihrer baulichen Eigenschaften, ihres aktuellen Zustands und des prognostizierten Investitionsbedarfs sowie ihrer aktuellen und zukünftigen Nutzung konkrete Massnahmen für die Instandsetzung und Instandhaltung vorschlagen.
ImmowertV-Verfahren
Das ImmowertV-Verfahren regelt in Deutschland die Methoden zur Immobilienbewertung und stellt sicher, dass diese standardisiert und transparent angewendet werden. Es bildet die rechtliche Grundlage für Gutachten von Sachverständigen und sorgt für eine einheitliche Handhabung der verschiedenen Bewertungsverfahren. So kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, wenn der oder die Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt. Das Ertragswertverfahren bezieht sich stets auf vermietete Immobilien oder verpachtete Grundstücke.
Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen
Lage
Die Lage ist der wohl wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung. Man unterscheidet hier zwischen der Makrolage (Stadt, Region) und der Mikrolage (Strassenabschnitt, Nachbarschaft). Immobilien in wirtschaftsstarken Regionen mit guter Infrastruktur und hohem Freizeitwert sind in der Regel deutlich wertvoller als Objekte in strukturschwachen Gebieten.
Zustand und Bauqualität
Der bauliche Zustand und die Qualität der verwendeten Materialien haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Sanierungsbedürftige Gebäude oder Objekte mit Baumängeln haben einen geringeren Wert, während neuwertige oder frisch renovierte Immobilien ihren Marktwert deutlich steigern können.
Grundstücksgrösse und Gebäudefläche
Die Grösse des Grundstücks sowie die Nutz- und Wohnfläche des Gebäudes sind ebenfalls entscheidend. Je größer das Grundstück und die Wohnfläche, desto höher ist in der Regel auch der Immobilienwert. Zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie Balkone, Gärten oder Garagen können den Wert weiter steigern.
Marktentwicklung und Wirtschaftslage
Die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes und die wirtschaftliche Lage spielen eine entscheidende Rolle. In Boom-Phasen steigen die Preise oft stark an, während in wirtschaftlich schwierigen Zeiten Immobilienpreise auch sinken können.
Zinssätze und staatliche Förderungen
Je nach gewähltem Verfahren spielen auch die aktuellen Zinssätze sowie die Erwartungen über künftige Zinssätze sowie die Inflationserwartung eine Rolle. Je höher der erwartete Zins, desto niedriger ist der künftige Wert der Mieterträge, was zu einer geringeren Bewertung der Immobilie führt als bei konstant niedrigen Zinsen. Auch staatliche Förderungen sind wichtige Einflussfaktoren.
Nachhaltigkeit
Mit Nachhaltigkeit, kommt neuerdings ein weiterer Faktor zum Tragen. Wenn zum Beispiel ein schlechter energetischer Standard vorliegt, etwa durch schlechte oder fehlende Dämmung, führt das zu grossen CO2-Emissionen. Dies kann sich wertmindernd auswirken, weil der Sanierungsaufwand immer weiter ansteigt und schlimmstenfalls den Wert einer Immobilie übersteigen kann. Ein schlechter energetischer Standard kommt jedoch nicht nur aus einer unzureichenden Dämmung, sondern auch aus der Art der Heizung. Welche Energiequelle genutzt wird und wie effizient die Heizung ist, spielt eine grosse Rolle. Immobilien in einer guten Energie-Klasse sind nicht nur besser bewertet, nicht nur wegen aufgrund ihres besseren baulichen Zustands, wie Dämmung der Aussenmauern (oder Gebäudehülle). Auch die wirtschaftliche Effizienz in Form tieferer Betriebskosten spielen eine wichtige Rolle, da die Bewertung nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) verbessern. Wer Nachhaltigkeitskriterien bei der Verwaltung des Immobilienportfolios zu wenig berücksichtigt, kann das Nachsehen haben. Schlimmstenfalls kommt es zu einer weitgehenden Entwertung der Immobilien, weil diese nicht mehr wirtschaftlich saniert und nur mit Verlust verkauft werden kann. In diesem Fall spricht man von «stranded assets».
Kosten einer Immobilienbewertung
Die Kosten einer Immobilienbewertung können stark variieren. Einfache Bewertungen, wie sie von Online-Tools angeboten werden, sind oft kostenlos oder sehr günstig, liefern jedoch nur grobe Schätzungen. Die Immobilienbewertung durch eine zertifizierte Gutachterin bzw. einen zertifizierten Gutachter kann bis zu mehreren Tausend Schweizer Franken kosten. In Deutschland kosten professionelle Gutachten von Sachverständigen in der Regel zwischen 500 und 2.000 Euro. Die Honorare sind stark abhängig von der Komplexität und Grösse der Immobilie. Bei Portfoliobewertungen können die Kosten nochmals deutlich höher liegen, insbesondere wenn es sich um heterogene Gebäudebestände handelt oder eine umfassendere Analyse erforderlich ist. Gerade wenn es zum Beispiel im Rahmen einer professionellen Immobilientransaktion, bei der grössere Immobilienbestände in kurzer Zeit ein Due Diligence durchgeführt werden soll, spielen daher Methoden, wie die Stratus-Methode, eine wichtige Rolle.
Fazit: Immobilienbewertung als entscheidender Faktor für den Immobilenmarkt
Die Immobilienbewertung ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Immobilienmarktes. Sie hilft Käufern, Verkäufern, Portfoliomanagern, Investoren und Banken dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen. Durch die Vielzahl von Methoden, die für unterschiedliche Immobilientypen und Bewertungszwecke zur Verfügung stehen, lässt sich der Wert einer Immobilie bestimmen. Mit der fortschreitenden Digitalisierung und dem Einsatz von Online-Bewertungstools wird die Immobilienbewertung künftig noch zugänglicher und effizienter.
Grundlage der Immobilienbewertung ist normalerweise das einzelne Objekt. Oft ist es aber auch erforderlich, die Bewertung auf grössere Bestände von Immobilien, sogenannte Immobilienportfolios, auszudehnen. Das kann dazu führen, dass andere Kriterien wichtig werden. Während bei der Bewertung von Einzelimmobilien der Wert der konkreten Liegenschaft im Vordergrund steht und die Grundlage für objektspezifische Entscheidungen bildet, geht es bei Immobilienportfolios um die Gesamtperformance eines Portfolios. Hier sind es gewerbliche oder öffentliche Eigentümer, die den Werterhalt einer Vielzahl von Gebäuden sicherstellen wollen oder professionelle Investoren, die Transaktionen in grösserem Massstab umsetzen wollen.
Als eine führende Bewertungsmethode für Immobilienportfolios ist Stratus seit fast 40 Jahren etabliert. Die Methode wurde von Basler & Hofmann entwickelt und kombiniert Elemente aus dem Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren. Sie wird vor allem bei komplexen Aufgaben angewandt, bei denen eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie und des Immobilienportfolios erforderlich ist. Die Stratus-Methode wird von professionellen Immobilieneigentümern eingesetzt, die ihr Immobilienportfolio strategisch steuern wollen.
Stratus liefert dafür die finanziellen, baulichen, und energetischen Daten und schafft so fundierte Entscheidungsgrundlagen für die Finanzplanung und für die Nachhaltigkeitsstrategie. Stratus ist in Deutschland und der Schweiz erfolgreich im Einsatz. Zu den Kunden gehören Immobiliengesellschaften, Wohnbaugenossenschaften, Industrieunternehmen, Pharmaunternehmen, Hochschulen, Industrie- und Technologieparks, Spitäler und Krankenhäusern und bei der öffentlichen Hand, wie Kommunen in Deutschland bzw. Gemeinden, Städten und Kantonen in der Schweiz. Aktuell werden mehr als 40.000 Objekte mit der Software verwaltet.
